Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền? Điều kiện mở bán đất nền là gì?
12-04-2022 17:26
Đất nền dự án có tính chất hoàn toàn khác biệt với một lô đất thông thường. Vì vậy, việc bán đất nền cũng phức tạp hơn nhiều so với quy trình và thủ tục bán đất lô thông thường. Đất nền dự án phải đạt đủ nhiều điều kiện thì mới có thể được mở bán. Vậy khi nào chủ đầu tư được bán đất nền? Tìm hiểu về những điều kiện để chủ đầu tư được phép mở bán đất nền trong bài viết sau đây nhé!
1. Tại sao không được tùy tiện mở bán đất nền?
Đất nền dự án là tên gọi của những lô đất thuộc vào một dự án đầu tư, trong đó phần đất này đang được chủ đầu tư quy hoạch lại. Chưa có bất kỳ công trình hay kế hoạch xây dựng nào được triển khai trên phần đất nền này. Đất nền dự án không còn nguyên trạng mà đã trải qua một hoặc một vài quá trình cải tạo hoặc tác động nhất định từ phía chủ đầu tư.
Chủ đầu tư không được tùy tiện mở bán đất nền
Đất nền dự án liên quan đến nhiều dự án và kế hoạch thi công công trình xây dựng, vì vậy mọi tác động đến đất nền đều phải được suy xét kỹ càng, bao gồm cả việc mở bán. Chủ đầu từ phải chịu trách nhiệm cho mọi hành vi liên quan đến đất nền. Chính vì vậy mà chủ đầu tư không thể tùy tiện mở bán đất nền.
Thủ tục mở bán đất nền không hề đơn giản. Để bán đất nền, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều công đoạn khá phức tạp, bắt đầu từ tạo lập quỹ đất, hoàn thành hồ sơ pháp lý… Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng phải cân nhắc về nguồn lực tài chính cũng. Vậy những điều kiện để mở bán đất nền dự án là gì? Raonhanh365.vn sẽ giải đáp câu hỏi này cho bạn.
2.1. Hoàn thành hồ sơ pháp lý của dự án
2.1.1. Đối với dự án có quy mô lớn hơn 5ha
Những dự án có diện tích đất nền lớn hơn 5ha được coi là dự án trọng điểm chú ý. Chính vì vậy mà thủ tục để mở bán đất nền ở những dự án này cực kỳ phức tạp, trước hết là ở khía cạnh hồ sơ pháp lý.
Chủ đầu tư cần phải hoàn thành hồ sơ pháp lý của dự án
Bản quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (thay thế cho quy hoạch 1/500 trong trường hợp quy mô của dự án chưa đến 5ha) là thành phần bắt buộc phải có khi chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ. Không chỉ cậy, những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thông qua thì mới coi là hợp lệ.
Quy hoạch chi tiết 1/500 là cách gọi ngắn gọn của “Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500”. Bản quy hoạch này bao gồm các nội dung quy hoạch chung và nội dung quy hoạch cho từng khu trong dự án. Các khu có thể được chia theo diện tích đất nền hoặc chức năng.
Nếu đất nền dự án gồm nhiều lô thì ranh giới từng lô cũng phải được quy hoạch rõ ràng. Ngoài ra, trong bản quy hoạch chi tiết 1/500 cũng phải thể hiện mô tả chi tiết tất cả bố trị hạ tầng kỹ thuật và các công trình nằm trong dự kiến thi công xây dựng.
Quy hoạch dự án phải được phê duyệt và thông qua
2.1.2. Đối với dự án có vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ
Hồ sơ pháp lý của những dự án như thế này không thể thiếu được công văn chấp thuận chủ trương đầu tư được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền. Thông thường cơ quan cấp công văn sẽ là Sở Xây dựng. Các tiêu chí đánh giá, xét duyệt bao gồm: Năng lực của chủ đầu tư, nguồn gốc hợp pháp của quỹ đất và quy hoạch dự án. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng sẽ tham khảo ý kiến của các bộ ban ngành liên quan rồi mới đưa ra quyết định sau cùng.
Mặt khác, các yếu tố hạ tầng kỹ thuật như hệ thống điện nước, hệ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy… cũng cần được xét duyệt cẩn thận. Sau khi tất cả những yếu tố trên đã được phê duyệt, Sở Xây dựng sẽ làm tờ trình gửi lên UBND tỉnh để xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Đặc biệt, trường hợp xây dựng dự án nhà ở phải tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 và đáp ứng dự kiến quy hoạch mặt bằng được gửi kèm trong hồ sơ pháp lý. Trong đó, mật độ xây dựng, khoảng lùi dự án, số tầng được phép xây dựng và các quy định khác đều phải được làm rõ.
Chủ đầu tư cần có công văn chấp thuận chủ trương đầu tư
2.2. Chủ đầu tư được cấp phép thực hiện dự án đầu tư
Để đủ điều kiện xin cấp phép thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư phải hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng cho dự án và hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Sau đó, chủ đầu tư sẽ trình hồ sơ lên UBND cấp tỉnh để được cấp phép thực hiện dự án xây dựng. UBND sẽ căn cứ trên quy định của Chính phủ để phê duyệt và cấp phép cho dự án xây dựng kinh doanh nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập đến ở trên bao gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.
+ Kết cấu hạ tầng các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được hoàn thành đầu tư xây dựng quy hoạch chi tiết 1/500 được đã được phê duyệt trước đó. Ngoài ra, hạ tầng của dự án cũng phải đảm bảo kết nối với hạ tầng chung của khu vực xung quanh.
Chủ đầu tư được cấp phép thực hiện dự án đầu tư
+ Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành xong tất cả những nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất dự án, bao gồm: Chi phí thuê và sử dụng đất, tiền thuế và các loại lệ phí khác nếu có.
+ Điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được phê duyệt đó là khu vực thực hiện dự án không nằm trong địa phận các quận nội thành thuộc vào đô thị loại đặc biệt; không thuộc vào khu vực trung tâm hoặc khu vực lân cận các điểm nhấn trong kiến trúc tổng thể của đô thị; không nằm trong khu vực có yêu cầu nghiêm ngặt về cảnh quan kiến trúc.
2.3. Chủ đầu tư phải đáp ứng được điều kiện về tài chính
Điều kiện quan trọng nhất để mở bán đất nền đó là chủ đầu tư phải có đủ nguồn lực tài chính. Từ giai đoạn tạo lập quỹ đất đến giai đoạn giải phóng mặt bằng, đền bù đất đến xây dựng cơ sở hạ tầng và nộp tiền sử dụng đất đều cần đến tài chính.
Trên thực tế, có không ít trường hợp chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính nên phải bán đất nền khi chưa đủ điều kiện mở bán. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn ngụy tạo nên những dự án ma để bán đất nền trong khi chưa được phê duyệt chủ trương thực hiện dự án. Dĩ nhiên người mua bị lừa và thị trường bất động sản cũng chịu những ảnh hưởng tiêu cực.
Chủ đầu tư phải đáp ứng được điều kiện về tài chính
Đến đây, chắc hẳn bạn đọc đã có câu trả lời cho câu hỏi “Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền?”. Ở nước ta, tình trạng các văn bản pháp luật chồng chéo, rối ren khiến cho người mua gặp rất nhiều khó khăn trong khi tìm hiểu tính hợp pháp của dự án. Để tránh những rủi ro có thể gặp phải, người mua cần dành nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ về dự án cũng như chủ đầu tư nhằm xác minh uy tín của họ.
Tại sao chung cư tầng càng cao càng đắt?
Tại sao chung cư tầng càng cao càng đắt? Tìm hiểu những lý do cho hiện trạng này qua những chia sẻ trong bài viết sau đây nhé!
Bạn muốn xây dựng công trình nhà ở trên đất nông nghiệp? Bạn đang thắc mắc và muốn tìm kiếm câu trả lời cho câu hỏi đất không có thổ cư có được xây nhà?
Mở app Chat365 và quét mã QR để đăng nhập nhanh chóng
