Tìm hiểu các vấn đề liên quan tới chuyển đổi mục đích sử dụng đất dự án

1. Tìm hiểu về đất dự án

1.1. Khái niệm đất dự án

Đất dự án là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong các khu vực cho phép và được quy hoạch để xây dựng cụ thể. Các khu vực có đất dự án thường được chú ý đầu tư về hạ tầng, đường, điện, nước,…đầy đủ. Bên cạnh đó, đất dự án phải hầu hết đáp ứng được yêu cầu đã được san phẳng, phân chi lô rõ ràng, được chủ đầu tư đứng ra hoàn thiện từ những bước đầu cho nhà đầu tư.

Để đảm bảo quyền lợi trong đầu tư và phát triển, đất dự án phải được khoanh vùng trong những khu vực có nhiều tiện ích, đồng thời được nhà nước phê duyệt và có quy hoạch rõ ràng. Hiện nay, đất  dự án chủ yếu được xây dựng trong các khu dân cư, khu sinh thái cũng và các dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà văn phòng.

1.2. Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất

Người ta có thể hiểu về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi mục đích sử dụng so với loại đất hiện tại theo quyết định hành chính. Có những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép và có những trường hợp chuyển đổi mục đích không phải xin phép Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên thực tế,chuyển đổi mục đích sử dụng đất  được hiểu đơn giản là chuyển mục đích mà đất đang sử dụng theo như trong giấy tờ mà sang loại đất mong muốn. Trên thực tế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay được gọi là chuyển đổi sang đất thổ cư chẳng hạn.

Xem thêm: Nên mua đất dự án hay đất dân cùng những kinh nghiệm mua đất hữu ích

1.3. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1.3.1. Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Theo khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021, các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đó là:

- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính hay các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm hay nuôi trồng thủy sản được sự cho phép của Pháp luật

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang đát trồng cây lâu năm

- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất trồng cây hàng năm

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không dùng để ở

- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất  thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất phi nông nghiệp; chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp.

1.3.2. Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

- Chuyển đất trồng cây hàng năm hay đất trồng cây lâu băn sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng các mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất sản xuất phi nông nghiệp.

2. Chi tiết về việc chuyển đổi mục đích đất dự án

2.1. Điều kiện cho phép

Theo khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2014 thì người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các kế hoạch thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

Điều kiện thứ nhất: là có những năng lực tài chính để bảo đảm chính xác cho việc sử dụng đất đúng theo tiến độ của dự án đầu tư.

Điều kiện thứ hai: Ký quỹ đúng theo quy định của Pháp luật về đầu tư. Đối với những quy định về ký quỹ để thực hiện trong các dự án đầu tư ( các trường hợp phải thực hiện việc ký quỹ và mức ký quỹ) và được làm theo quy định tại Điều 27 Nghị định 118/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành tại một số điều của luật đầu tư

Điều kiện thứ ba: Không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai đối với những trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác để có thể thực hiện.

2.2. Hồ sơ chuyển đổi mục đích đất dự án

Theo quy định tại Điều 13 Quyết định 11/2017/QĐ-UBND của Chính phủ ban hành về việc quy định một số nội dung trong việc  thu hồi đất, cho thuê đất, giao đất, , chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định về thành phần hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

+  Đơn xin đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất (bản chính).

+ Bản vẽ chỉ giới đường đỏ và Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đã được các cơ quan có thẩm quyền cấp dấu phê duyệt (bản chính)

+ Thẩm định kết quả nhu cầu sử dụng đất, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất (đối với các trường hợp phải thẩm định) (bản sao).

+ Dự án đầu tư xét duyệt theo quy định của các cấp quản lý đầu tư và xây dựng (gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở, có đủ các nội dung về: cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, môi trường; ký quỹ (đối với trường hợp phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư).

Đối với các dự án thăm dò, khai thác khoáng sản, vật liệu xây dựng, gốm sứ thì phải đi kèm theo giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định trong việc chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc những quyết định phê duyệt dự án đầu tư (đối với dự án vốn ngân sách) hoặc văn bản đã được phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (bản sao).

+  Các giấy tờ liên quan tới việc quản lý, sử dụng đất và sao lưu bản chính.

Xem thêm: Đi tìm lời giải đáp cho câu hỏi  nên mua đất dự án 50 năm hay không?

2.3. Các thủ tục tiến hành mục đích sử dụng đất dự án

Bước 1 : Chuẩn bị bộ hồ sơ như trên

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Sở tài nguyên và môi trường

Bước 3: Sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh chứng thực và thẩm định yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; thêm vào đó là hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép về yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

2.4. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

Còn Ủy ban nhân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với những cá nhân và các hộ gia đình. Trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vị từ 0,5 hecta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Như vậy, tùy vào quy mô đất dùng cho dự án, người thực hiện đầu tư dự án mà thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp nào. Hy vọng qua bài viết trên của raonhanh365 bạn cũng đã phần nào nắm được những điều quan trọng trong việc tìm hiểu thế nào là chuyển đổi mục đích dự án và cách chuyển đổi mục đích đất dự án theo đúng Pháp luật.