Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ thực hiện thế nào để tránh rủi ro?

1. Bạn biết gì về việc mua bán nhà không có sổ đỏ?

Trong một số trường hợp, việc phát sinh, chấm dứt hoặc thay đổi quyền, nghĩa vụ của các bên mua bán nhà đất mà không có sổ đỏ thì vẫn sẽ được ghi nhận.

1.1. Quy định mua nhà cần có sổ đỏ

Theo Luật Nhà ở 2014, tại Điều 118, khoản 1, quy định cụ thể về việc cho thuê, mua bán, đổi, tặng cho, góp vốn hay thế chấp bằng nhà ở thì cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm sổ đỏ hoặc sổ hồng, trừ khoản 2 trong điều luật này.

- Nhà ở không nằm trong diện có khiếu nại, tranh chấp hay khiếu kiện về quyền sở hữu nhà ở hay nhà ở đang trong thời hạn sở hữu trong trường hợp chủ sở hữu sở hữu nhà có thời hạn.

- Nhà ở, đất đai không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã được cơ quan có thẩm quyền quy định về hiệu lực pháp luật hoặc không bị kê biên để thi hành án.

- Nhà đất cần phải không thuộc diện có thông báo giải tỏa, có quyết định thu hồi đất hay phá dỡ nhà ở do cơ quan chức năng có thẩm quyền yêu cầu.

Đặc biệt, nếu nhà ở thuộc vào trường hợp sẽ hình thành trong tương lai thì sẽ không áp dụng điều kiện thứ 2 và thứ 3 kể trên.

Xem thêm: Giải đáp thắc mắc đất không có sổ đỏ có được đền bù không?

1.2. Trường hợp mua bán nhà không bắt buộc có sổ đỏ

Trong một số trường hợp, theo khoản 2 trong Điều luật này, việc mua bán nhà ở không bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể như:

- Nhà ở, chung cư được hình thành trong tương lai và được mua bán, thế chấp.

- Tặng nhà tình thương, nhà tình nghĩa thì không cần có sổ đỏ.

- Nhận thừa kế nhà ở.

- Mua bán, thuê mua nhà đang thuộc quyền sở hữu của nhà nước hoặc mua bán, thuê nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước để phục vụ tái định cư; hoặc bán nhà ở xã hội, theo Luật Nhà ở 2014, Điều 62, khoản 4, cho đơn vị đang quản lý nhà ở xã hội.

- Ủy quyền quản lý nhà ở, cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ nhà ở.

- Các trường hợp không cần sổ đỏ như chuyển nhượng các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho nhà ở này trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, tính cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở với chủ đầu tư nhưng chưa làm hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ.

Bởi vậy, nếu bên mua bán nhà ở không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở thì quá trình mua bán nhà sẽ không có hiệu lực. Do đó, nếu muốn mua bán nhà cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất, trừ các trường hợp nhà ở đó trong tương lai mới hình thành, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và đang trong quá trình đầu tư xây dựng. Nói một cách dễ hiểu, người mua nhà sẽ tiến hành thay thế chỗ của người bán nhà và thực hiện các thủ tục làm sổ đỏ với chủ đầu tư sau này.

2. Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ thực hiện thế nào?

2.1. Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ, sổ hồng chi tiết

Tùy theo nhà mà bạn có ý định mua, bán, cho thuê là nhà chung cư hay nhà mặt đất mà thủ tục mua bán nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở sẽ khác nhau.

2.1.1. Đối với nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở 2014, tại Điều 123 có nêu rõ, nếu chung cư chưa có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng như sổ đỏ, sổ hồng thì cả hai bên có thể mua bán bằng việc chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở thương mại.

Để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bạn cần đảm bảo ngôi nhà chung cư của mình đáp ứng các điều kiện sau:

- Cá nhân, tổ chức thực hiện mua nhà ở do chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn giao nhà ở.

- Chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Về hình thức mua bán, căn cứ vào khoản 1 điều luật này, và dựa vào quy định tại Luật Nhà ở Điều 121, việc mua bán nhà cần phải có các nội dung theo đúng quy định do điều luật này ban hành.

2.1.2. Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ với nhà mặt đất

Nhiều cá nhân, hộ gia đình tuy đã xây dựng xong ngôi nhà mà mình đang ở, dẫn đến việc thửa đất xây nhà có sổ đỏ nhưng nhà gắn liền với đất lại không có giấy chứng nhận vì hộ gia đình, cá nhân đó chưa thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung sổ đỏ, sổ hồng.

Bởi vậy, khi thực hiện mua bán nhà trong trường hợp này, nhà không đủ điều kiện chuyển nhượng mà chỉ có đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Nên khi công chứng viên công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì nhà ở không được đưa vào hợp đồng mà chỉ công chứng phần đất.

Lúc này, để an toàn, người mua nhà nên đề nghị người bán nhà ủy quyền cho mình thực hiện đăng ký bổ sung sổ đỏ vào nhà ở hoặc người bán nhà tự đăng ký bổ sung vào nhà ở trước khi thực hiện giao dịch mua bán.

Thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở so với đất thì đơn giản hơn khá nhiều, bạn chỉ cần thực hiện 2 giai đoạn khác nhau gồm có:

- Giai đoạn 1: Thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Bạn chuẩn bị các giấy tờ, hồ sơ đăng ký, sau đó nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền, chờ cơ quan thực hiện xử lý, tiếp nhận và trả kết quả.

- Giai đoạn 2: Mua bán nhà ở. Khi đất ở ngôi nhà đã có sổ hồng, sổ đỏ thì bạn thực hiện như sau: Tiến hành đặt cọc nếu được yêu cầu; Chứng thực hoặc công chứng hợp đồng; Chuẩn bị các hồ sơ đăng ký sang tên chủ sở hữu; Nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền và họ sẽ tiếp nhận xử lý hồ sơ, trả kết quả đúng hẹn.

Trong trường hợp khi mua bán nhà ở, cả hai bên không thể thực hiện quy trình kể trên thì cần có giấy biên nhận tiền, người làm chứng… để tránh việc người bán nhà đòi lại nhà hay xảy ra các tranh chấp khác.

Xem thêm: Nhà ở xã hội có được cấp sổ đỏ không cùng những quy định quan trọng

2.2. Mua nhà chưa có sổ đỏ nên làm gì?

Nếu bạn chẳng may mua phải căn nhà chưa có sổ đỏ hoặc vẫn quyết định lựa chọn mua nhà đất không có sổ đỏ thì cần lưu ý một số điều như sau:

- Làm hợp đồng đặt cọc, ghi rõ các điều khoản chi tiết về cam kết của người bán, và ghi rõ ràng nếu người bán không thực hiện đúng cam kết thì sẽ yêu cầu bồi thường. Bên cạnh đó, làm giấy ủy quyền cho việc sử dụng, quản lý, định đoạt đất để đảm bảo bạn vẫn có thể chủ động làm thủ tục chứng nhận nhà đất nếu đất, nhà của bạn được cấp giấy chứng nhận nhưng người bán đổi ý không hợp tác.

- Tìm hiểu kỹ thông tin về căn nhà, mảnh đất định mua, tránh gặp phải những rủi ro không đáng có như: Đất không nằm trong diện tranh chấp, bị đánh chiếm hay thuộc diện quy hoạch… Bạn có thể nhờ Ủy ban nhân dân xã, phường, cụ thể là các cán bộ phụ trách địa chính, xây dựng tại đó xác minh.

- Khi mua bán nhà đất, bạn cần yêu cầu người bán cung cấp cho bạn bản chính giấy tờ về đất, bên cạnh đó bạn cũng cần kiểm tra các giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân của người bán, và lập hợp đồng mua bán đất có sự tham gia của 2 người nếu họ có vợ hoặc chồng.

- Giấy tờ chuyển nhượng và bán đất, bán nhà cần có dấu điểm chỉ ngón trỏ phải của người bán nhà thực hiện vào hợp đồng và cần phải có người làm chứng. Khi người bán nhận tiền, cần phải viết giấy biên nhận xác nhận đã nhận tiền hoặc thanh toán qua ngân hàng.

Trên đây là thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ cùng một số thông tin hữu ích khác về việc mua bán nhà không có sổ đỏ. Trong quá trình mua bán nhà, nếu đất có sổ đỏ mà nhà chưa có sổ đỏ thì bạn có thể thực hiện các thủ tục và nắm được một số lưu ý raonhanh365.vn kể trên. Trong trường hợp cả nhà và đất đều không có sổ đỏ thì bạn không nên mua vì có thể gặp phải những rủi ro, tranh chấp không đáng có.