Phí bảo trì nhà chung cư là gì? Kiến thức quan trọng cần cập nhật

1. Hiểu phí bảo trì nhà chung cư là gì?

Căn cứ vào Luật Nhà ở 2014, chúng ta sẽ có thể định nghĩa được thế nào là phí bảo trì chung cư. Trong đó, phí bảo trì chung cư là một khoản chi phí dùng để chi trả cho dịch vụ bảo trì những hạng mục chung trong toàn tòa nhà để giảm thiểu nguy cơ xuống cấp nhanh chóng của chung cư và các căn hộ.

Một cách dễ hiểu và cũng căn cứ theo cách định nghĩa trong các văn bản pháp lý thì phí bảo trì nhà chung cư là một khoản tiền chi phí được sử dụng phục vụ, chi trả cho những hoạt động bảo dưỡng định kỳ cho tòa nhà hoặc phục vụ khi có những hư hại, hỏng hóc xảy ra cần sửa chữa. 

Đặc thù của loại hình chung cư được thể hiện ở cái chung và cái riêng rất rõ rệt. Bên cạnh những căn hộ đã thuộc sở hữu riêng của từng gia đình thì tòa chung cư còn các khu vực diện tích thuộc sự sở hữu chung như hầm xe, hành lang, máy phát điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống đèn điện chiếu sáng, … Vì thế, khi phát sinh những sự cố như có hỏng hóc công trình chung, xuống cấp thì cần phải khắc phục kịp thời để tránh tối đa các nguy cơ xảy ra ảnh hưởng nghiêm trọng. Nhưng đi kèm với sự khắc phục đó phải có nguồn kinh phí gọi là kinh phí bảo trì nhà chung cư. 

Như vậy với mô tả trên, bạn đã hiểu được kinh phí bảo trì nhà chung cư là gì. Liệu chi phí này có thỏa đáng để đóng không và đóng như thế nào, ai sẽ là người có trách nhiệm liên quan tới kinh phí bảo trì? Những thông tin chia sẻ tiếp theo sẽ mang lại cho bạn nhiều hiểu biết hơn về phí bảo trì. 

Xem thêm: Tổng hợp những kiến thức về đất nền và kinh nghiệm mua đất nền

2. Những quy định về khoản chi phí bảo trì cho nhà chung cư theo pháp luật

Căn cứ pháp lý mà chúng ta có thể tìm hiểu để nắm bắt rõ quy định chi phí bảo trì nhà chung cư bao gồm:

- Điều số 108 của Luật Nhà ở

- Điều số 03 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại (Điểm b, khoản 01)

- Thông tư số 03 của Bộ Xây dựng

Các nội dung được quy định liên quan đến phí bảo trì cho nhà ở chung cư như sau:

- Phí bảo trì đối với diện tích, khu vực sở hữu chung do người mua nhà hoặc thuê cần nộp là 2% giá trị của căn hộ. 

- Thời điểm mua/thuê căn hộ chung cư cần đóng khoản phí này là khi đã nhận hoàn tất bàn giao căn hộ, cũng được nêu rõ trong quy định của bản hợp đồng mua/thuê nhà. Chính thời điểm nhận bàn giao thì chi phí bảo trì sẽ được nộp trực tiếp cho chủ đầu tư.

- Chủ sở hữu căn hộ sẽ có trách nhiệm đóng góp thêm phí bảo trì được tính tương ứng với diện tích riêng thuộc sở hữu nếu nguồn phí đã đóng không đủ so với nhu cầu thực tế cần bảo trì. Việc bảo trì nhà ở chung cư sẽ gồm có bảo trì hai phần là phần riêng và chung. Người chủ sở hữu tự có trách nhiệm bảo trì đối với phần riêng thuộc quyền sở hữu và đóng góp để bảo trì phần diện tích chung trong tòa chung cư. 

3. Hướng dẫn tính toán chi phí bảo trì nhà ở chung cư

 Với điều luật về phí bảo trì mà chúng ta đã vừa tìm hiểu được ở trên thì phí bảo trì sẽ được tính toán theo các trường hợp sau.

3.1. Tính phí bảo trì đối với người thuê/mua

Phí bảo trì sẽ bằng 2% giá trị của căn hộ chung cư. Ví dụ nếu căn hộ chung cư bạn mua có giá là 1,2 tỷ đồng thì phí bảo trị bạn cần phải nộp là 1,2 tỷ x 2% = 24 triệu. Đối với việc tính chi phí bảo trì cho người mua hoặc thuê căn hộ chung cư dường như đơn giản hơn rất nhiều so với trường hợp khác, bạn chỉ cần biết được giá trị của căn hộ và áp dụng tính với chi phí theo quy định rõ ràng của Luật Nhà ở là 2% thì sẽ ra được chi phí bảo trì cần đóng.

Ở trường hợp khác, cụ thể là trường hợp chủ đầu tư nộp phí bảo trì, liệu công thức tính có phức tạp hay không và cách tính toán được thực hiện như thế nào. Hãy cập nhật ngay ở phần nội dung tiếp theo nhé.

3.2. Tính phí bảo trì đối với người nộp là chủ đầu tư

Với các căn hộ trong tòa chung cư vẫn được giữ lại bởi chủ đầu tư, có nghĩa là căn hộ này chưa cho ai thuê hoặc bán thì tính tới thời điểm chủ đầu tư bàn giao lại nhà để đưa vào sử dụng thì người chủ đầu tư cũng phải đóng chi phí bảo trì là 2% giá trị của căn hộ đó và dựa trên giá bán của căn hộ có giá cao nhất trong chung cư chứ không phải dựa vào giá của chính căn hộ đang được giữ lại.

Lấy ví dụ sau cho bạn dễ hiểu: căn hộ trong chung cư có giá cao nhất là 4 tỷ đồng với 100m2 sử dụng. Tương đương, mỗi 1m2 sẽ có giá 40 triệu đồng. Diện tích chủ đầu tư hiện đang giữ lại là 200m2 thì phí bảo trì cần nộp sẽ là (40 x 200) x 2% = 160 triệu. 

Cách tính ra chi phí bảo trì nhà chung cư sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào chính giá trị của căn hộ dù căn hộ đó ở trạng thái nào.

4. Rạch ròi trách nhiệm đóng chi phí bảo trì

Đóng chi phí bảo trì căn hộ chung cư tuân thủ theo quy định luật pháp thuộc phần trách nhiệm chính của ba đối tượng sau đây: cư dân ở chung cư, chủ sở hữu, chủ đầu tư. Tổng các phí được đóng góp sẽ tạo thành quỹ dùng phục vụ riêng cho mục đích bảo trì. Vì vậy đó được gọi là quỹ bảo trì chung cư. Vậy trách nhiệm của mỗi đối tượng trên được quy định và thể hiện như thế nào?

4.1. Trách nhiệm đóng phí bảo trì của cư dân

Việc sinh sống trong các tòa nhà đã xác lập cư dân phải có trách nhiệm đối với việc giữ gìn, cải thiện hiện trạng của cả tòa chung cư. Từ đó, cư dân sẽ góp phần trong việc giảm thiểu tối đa những nguy cơ lớn khi gặp vấn đề hư hại, hỏng hóc, nhà ở cho tới tòa nhà bị xuống cấp.

4.2. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đóng phí bảo trì

Căn cứ vào Điều số 108 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư cũng phải đóng phí 2% phí bảo trì trong tổng phí bán/cho thuê căn hộ. Số tiền đó sẽ được tính trong số tiền mua/thuê nhà của người mua đóng trong thời điểm nhận bàn giao lại căn hộ. Thông tin này cũng sẽ được trình bày, nêu rõ trong quá trình thuê, mua chung cư.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải trực tiếp trả khoản tiền phí bảo trì cho các căn hộ đang còn giữ lại chưa cho thuê hoặc bán. Chi phí đóng không phải là 2% của căn hộ đang giữ nữa mà là 2% tính dựa theo giá của căn hộ có giá trị cao nhất trong tòa chung cư. 

4.3. Chủ sở hữu nhà ở chung cư và trách nhiệm đóng phí bảo trì

Cũng tại Điều số 108 của Luật Nhà ở (2014) thì phí bảo trì được quy định đối với người nộp là chủ sở hữu căn hộ như sau:

Chủ sở hữu sẽ thực hiện trách nhiệm đóng phí bảo trì khi kinh phí, quỹ bảo trì không đủ. Đây là phần chi phí đóng góp thêm và đóng theo mức tương ứng của phần diện tích sở hữu riêng. 

5. Thời điểm cần nộp phí

Tương ứng với ba đối tượng nộp phí bảo trì sẽ có các quy định về thời điểm nộp phí rõ ràng cho từng đối tượng:

- Cư dân nộp phí ngay ở thời điểm nhận bàn giao lại căn hộ từ chủ đầu tư. 

- Đối với chủ sở hữu, trong luật chưa có quy định nào rõ ràng về thời điểm, song một vài kiến nghị cũng đã được đưa ra đó là thời hạn 5 năm sẽ nộp.

 Xem thêm: [TỔNG HỢP] Những kinh nghiệm mua chung cư trả góp hiệu quả nhất

6. Cách sử dụng và quản lý phí bảo trì

Từ khái niệm phí bảo trì nhà chung cư là gì, chúng ta sẽ thấy rõ phạm vi cần sử dụng quỹ bảo trì. Theo đó, cũng dễ dàng nhận thấy ai là người có trách nhiệm bảo quản, sử dụng, quản lý quỹ phí này. Họ chính là chủ đầu tư, ban quản lý của toàn chung cư.

6.1. Sử dụng phí bảo trì

Căn cứ vào Thông tư 02, tại Điều 34 của Bộ Xây dựng ban hành, phí bảo trì nhà chung cư dùng cho việc bảo trì những diện tích/phần sở hữu chung trong tòa nhà. Những phần này được tính ở các khu vực diện tích bao gồm: 

- Các diện tích, hạng mục trong sở hữu chung: tương bao quanh nhà, mái, sàn, sân thượng, cầu thang máy, cầu thang bộ thoát hiểm, tường phân chia căn hộ, hộp kỹ thuật, khu vực xả rác, hệ thống cấp điện nước, ga, phát thanh truyền hình, cột thu lôi, bể phốt, hệ thống phòng cháy chữa cháy, …

- Hệ thống kỹ thuật, hạ tầng ở bên ngoài, kết nối với tòa nhà. 

- Công trình công cộng để cư dân sử dụng

Phí bảo trì chỉ dùng phục vụ bảo trì các diện tích, khu vực thuộc sở hữu chung trong toàn tòa nhà. 

6.2. Trách nhiệm quản lý chi phí bảo trì

Chủ đầu tư, ban quản lý nhà ở chung cư là hai đối tượng có trách nhiệm chính trong việc quản lý quỹ bảo trì. Điều này được quy định rõ ở Điều số 109 của Luật như sau:

Thứ nhất đối với chủ đầu tư, trong thời gian 7 ngày sau thu phí, cần phải gửi số tiền phí vào tài khoản tiết kiệm ở ngân hàng, tổ chức tín dụng Việt Nam. Đồng thời, phải báo lại cho đơn vị quản lý nhà cấp tỉnh, nơi chung được xây dựng. 

Ngoài ra, cũng thời hạn 7 ngày, tính từ ngày thành lập Ban Quản lý chung cư, chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất việc chuyển giao lại phí bảo trì trong đó có cả lãi suất ngân hàng cho Ban quản lý. Việc này cũng sẽ phải thông báo lại cho đơn vị quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. 

Phí bảo trì nhà chung cư đúng như tên gọi, chỉ được dùng cho mục đích bảo trì ở những phần diện tích chung của toàn toàn nhà. Nếu phá dỡ chung cư nhưng phí này chưa dùng hết thì dùng vào mục đích hỗ trợ tái định cư cho người dân hoặc tiếp tục để vào quỹ bảo trì của tòa chung cư mới. 

Thứ hai, trách nhiệm của ban quản lý chung cư đó là bảo trì đúng theo kế hoạch, hạng mục, mục đích mà Hội nghị nhà chung cư đã thông qua. Mỗi lần bảo trì cần có hóa đơn rõ ràng, thực hiện rõ các hoạt động kế toán như thanh toán, quyết toán. 

Như vậy, rất nhiều thông tin về phí bảo trì chung cư đã được raonhanh365 chia sẻ, vừa giúp bạn giải đáp đúng đắn, nhanh chóng phí bảo trì nhà chung cư là gì lại cập nhật được rất nhiều quy định xoay quanh. Bạn hãy chú ý thật kỹ những nội dung này khi chuẩn bị sở hữu một căn hộ chung cư hoặc đang làm trong lĩnh vực xây dựng nhé.