Cách xác định ranh giới thửa đất và những quy định liên quan

1. Cách xác định ranh giới thửa đất

1.1. Ranh giới thửa đất là gì?

1.1.1. Khái niệm 

Thửa đất và ranh giới thửa đất là 2 khái niệm quan trọng mà bất kỳ ai cũng cần phải biết. theo quy định tại khoản 1 Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 có quy định, thửa đất là phần đất đã được xác định giới hạn trên thực tế hoặc được mô tả trên hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương.

Còn đối với ranh giới thửa đất, chúng được xác định bằng các đường gấp khúc tạo bởi các thửa đất nối liền nhau, bao quanh và khép kín diện tích thửa đất đó (theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT). Trên thực tế thửa đất chính là tài sản bất động sản, có những quy định rõ ràng về ranh giới. Không chỉ có Luật Đất đai hay thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngay cả trong Luật Dân sự 2015, cũng có nhắc đến những giới hạn liên quan đến bất động sản, trong đó có cả thửa đất. Các quy định đó được nhắc đến như sau:

Ranh giới các bất động sản liền kề nhau được xác định theo thỏa thuận của các bên chủ sở hữu bất động sản liền kề đó. Nếu không có những thỏa thuận này, chính quyền và các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước sẽ xác định ranh giới bất động sản.

Ranh giới bất động sản cũng có thể được tạo nên từ tập quán địa phương hoặc tuân theo những ranh giới đã tồn tại từ trên 30 năm mà không có bất kỳ tranh chấp đất đai nào.

Bất kỳ cá nhân nào không được phép phá vỡ ranh giới, lấn chiếm, thay đổi cột mốc kể cả trong trường hợp ranh giới là các kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng và giữ gìn ranh giới thửa đất.

1.1.2. Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất

Xác định ranh giới thửa đất, nếu trong trường hợp không có tranh chấp sẽ diễn ra rất nhẹ nhàng và nhanh chóng, có thể theo thỏa thuận của các bên liên quan đối với thửa đất. Tuy nhiên, đối với các thửa đất liền kề nhau, có tranh chấp về giới hạn giữa các thửa, việc xác định ranh giới không thể rõ ràng nếu không có sự tham gia, giải quyết của các cơ quan ban ngành có thẩm quyền.

Trong trường hợp Nhà nước có các chính sách điều chỉnh đất đai, phân chia lại các thửa đất phục vụ cho mục đích quy hoạch hay địa chính, các cơ quan có thẩm quyền sẽ trực tiếp thực hiện công việc xác định ranh giới này.

Hiện nay, thẩm quyền xác định ranh giới đất đai cũng được quy định rõ ràng tại Điều 5 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ là nơi tiếp nhận, thực hiện đăng ký đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai.

- Văn phòng Đăng ký đất đai cũng sẽ phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền thuộc các trường hợp đã được ủy quyền theo quy định của pháp luật và cơ quan quản lý.

- Văn phòng Đăng ký đất đai cũng là nơi quản lý, cập nhật, chịu trách nhiệm đo đạc và điều chỉnh thống nhất hồ sơ địa chính, cơ sở về dữ liệu đất đai, cung cấp thông tin liên quan đến đất đai được quản lý theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các nghĩa vụ khác theo năng lực pháp luật.

Tóm lại, hiện nay chỉ có Văn phòng Đăng ký đất đai là nơi đo đạc, xác định ranh giới thửa đất theo thẩm quyền mà nhà nước đã quy định. Mọi thông tin về ranh giới của thửa đất nằm trên hồ sơ quản lý địa chính của văn phòng. Do đó người dân nếu muốn tham khảo về thông tin một thửa đất nào đó để kinh doanh mua bán cần tham khảo thông tin về ranh giới thửa đất rõ ràng, không đặt niềm tin tuyệt đối vào những môi giới đất đai, kiểm tra kỹ tình hình của các thửa đất liền kề tranh chấp về sau.

Xem thêm: Đất canh tác có xây nhà được không - Đâu là câu trả lời xác đáng

1.2. Cách xác định ranh giới thửa đất

1.2.1. Công việc cần thực hiện khi xác định ranh giới thửa đất

Xác định ranh giới thửa đất là việc làm quan trọng, do đó cần phải có những quy định rõ ràng và hướng dẫn xác định ranh giới như ở Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có nêu:

- Trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết về thửa đất, cán bộ đo đạc cần phối hợp với người dẫn đạc (công chức địa chính địa phương, cán bộ thôn, xóm)  để nhận hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng thửa đất, ranh giới đất hiện đang được sử dụng. Đi cùng với cán bộ đo đạc và người dẫn đạc là người sử dụng, người có quyền sử dụng thửa đất đó và cán bộ quản lý đất.

- Khi xác định ranh giới thửa đất, người ác định cần tiến hành đánh dấu các giới hạn bằng vạch sơn, đinh sắt, cọc bê tông, cọc gỗ và tiến hành lập bản mô tả ranh giới, điểm mốc để làm căn cứ thực hiện tính toán diện tích thửa đất.

Đối với người sử dụng đất, họ cần phải xuất trình các giấy tờ chứng thực quyền sử dụng thửa đất của mình, có thể cung cấp bản sao giấy tờ không cần công chứng, chứng thực.

1.2.2. Cơ sở xác định ranh giới thửa đất

Bên cạnh cơ sở ranh giới của bất động sản được nhắc đến tại khoản 1, Điều 175 Bộ Luật dân sự 2015 đã được nêu ở mục trên thì việc xác định ranh giới cần tuân theo các cơ sở hay chính là điều khoản của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT:

- Ranh giới thửa đất được tiến hành đo đạc và xác định theo hiện trạng mà thửa đất đang được sử dụng, chịu sự và lý và điều chỉnh như trên kết quả được nói đến trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết luận của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, kết quả tranh chấp đất đai đã được giải quyết và các quyết định hành chính của các cấp ban ngành có thẩm quyền liên quan đến ranh giới thửa đất đó.

- Trong trường hợp thửa đất đang trong trạng thái tranh chấp:

Khi nắm được các thông tin chính xác về tranh chấp liên quan đến thửa đất, các đơn vị đo đạc cần có nhiệm vụ thông báo và gửi thông báo bằng văn bản lên cho UBND cấp xã, phường nơi có thửa đất đang tranh chấp để giải quyết.

- Trong trường hợp tranh chấp chưa được chấm dứt trong thời gian đo đạc tại địa phương mà ranh giới thực tế đang sử dụng được xác định rõ ràng thì sử dụng thông tin đo đạc đó. Nếu ranh giới thực tế đang sử dụng không thể xác định được thì có thể tiến hành đo vẽ bao quanh các thửa đất tranh chấp.

Các đơn vị đo đạc cần có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng của phần thửa đất đang nằm trong tình trạng tranh chấp thành 2 bản, một bản lưu trong hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã nơi có thửa đất tranh chấp để tiến hành xử lý và giải quyết.

2. Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất

Khi công việc đo đạc thửa đất kết thúc, các cán bộ đo đạc cần lập bản mô tả ranh giới, điểm mốc của thửa đất theo mẫu đã được quy định trong văn bản hiện hành của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể ở đây, mẫu bản mô tả ranh giới thửa đất được quy định tại Phụ lục số 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cho tất cả các thửa đất với một số trường hợp ngoại lệ sau:

- Giới hạn thửa đất trên giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản mô tả ranh giới có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện đang được sử dụng không thay đổi so với bản vẽ trên văn bản mô tả.

- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đã thể hiện cụ thể đường ranh giới giữa thửa đất và các thửa liền kề và hiện trạng sử dụng thửa đất không có bất thường, thay đổi.

- Đối với các thửa đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã có bờ thửa hoặc cột mốc đánh dấu rõ ràng, nối tiếp nhau thì không cần lập bản mô tả ranh giới. Tuy nhiên nếu phải công khai, bản đồ mô tả ranh giới các thửa đất sẽ được công khai tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư tối thiểu trong 10 ngày liên tục và phải thông báo cho những người sử dụng đất biết để kiểm tra và đối chiếu. Tuy nhiên, trong trường hợp người kiểm tra đi công tác, làm ăn xa không thể có mặt thì sẽ có những quy định cụ thể khác.

Như vậy, đất đai là tài sản của tất cả mọi người. Xác định ranh giới các thửa đất là việc làm cần thiết để bảo vệ quyền lợi của những bên liên quan đến thửa đất. Hy vọng qua bài viết này của raonhanh365, bạn đọc đã nắm bắt được những thông tin cơ bản và hữu ích liên quan đến cách xác định ranh giới thửa đất.