[Giải đáp thắc mắc] Có nên mua đất nền dự án chưa có sổ không?

1. Bạn hiểu đất nền dự án chưa có sổ đỏ là gì?

Đất nền dự án là loại đất chưa xây dựng nhà ở, các công trình và là lô đất đang trong giai đoạn quy hoạch trong 1 dự án nào đó. Các chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp các thông tin về lô đất, quy hoạch minh bạch, rõ ràng, cung cấp các giấy tờ pháp lý có liên quan tới lô đất này.

Đất nền dự án chưa có sổ đỏ là những lô đất do chủ đầu tư thực hiện nằm trong kế hoạch tại dự án nào đó và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là sổ đỏ.

Tất nhiên, “không có” và “chưa có” mang hai nghĩa hoàn toàn khác biệt, “chưa có” có thể là chưa có lúc này nhưng sau này sẽ có, còn “không có” nghĩa là quá khứ, hiện tại và về sau sẽ không có. Tuy vậy, trong lĩnh vực bất động sản, chưa có sổ đỏ thì khả năng không có sổ đỏ khá cao.

Đặc biệt, đất nền dự án là những công trình được hoàn thành trong tương lai, các chủ đầu tư sẽ nhanh chóng trục lợi, trấn an người mua đất rằng cứ mua đất trước và nhận sổ đỏ sau. Lúc này, tuy người mua sẽ mua được đất với giá rẻ với thị trường nhưng rủi ro mà người mua gặp phải là rất lớn và mảnh đất đó có thể mãi không có sổ đỏ.

Xem thêm: Đất dự án là gì và kinh nghiệm bỏ túi khi mua đất dự án?

2. Trả lời câu hỏi có nên mua đất nền dự án chưa có sổ không?

2.1. Tìm hiểu những rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Các lô đất nền dự án nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc kiểm chứng khắt khe, rõ ràng, là dự án đầu tư hợp pháp, thì những lô đất nền này đảm bảo tính pháp lý, hợp pháp tuyệt đối và những thửa đất này đã được kiểm định rõ ràng nên đã có sổ đỏ.

Trường hợp đất nền chưa có sổ đỏ, nghĩa là mảnh đất này chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bởi vậy về mặt pháp lý không được đảm bảo. Lúc này, người mua đất sẽ gặp phải những rủi ro nhất định khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ.

2.1.1. Hợp đồng mua bán đất không được công chứng

Luật công chứng của nước ta có quy định tại khoản 1, điểm d, Điều 40 về việc những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ công chứng là bản sao của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất hay những bản sao các giấy tờ thay thế được pháp luật quy định về quyền sử dụng, quyền sở hữu được đăng ký về giao dịch, hợp đồng liên quan tới tài sản này.

Suy ra, người mua sẽ không thể công chứng hợp đồng mua bán đất khi đất nền dự án chưa có sổ đỏ và chỉ có thể thực hiện hợp đồng viết tay. Tất nhiên, hợp đồng mua bán viết tay không hề có hiệu lực pháp lý.

Lúc này, tiền mua đất người bán đã trả, nhưng hợp đồng mua bán không được công chứng thì ai sẽ là người đảm bảo cho người mua đất rằng tiền của bản thân mình đã trao đúng nơi, đúng chỗ và chủ đầu tư có thể lật lọng nói rằng mình chưa được đưa tiền. Vì vậy, các rủi ro đều có thể xảy ra khi hợp đồng mua đất của bạn không được công chứng bởi pháp luật.

2.1.2. Khó xác minh nguồn gốc đất

Khi đất nền dự án không có sổ đỏ, người mua đất sẽ không thể biết được mảnh đất mình đang mua có phải đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng, đất đang thuộc diện tranh chấp hoặc đã có quyết định của nhà nước về việc thu hồi mảnh đất này.

Người mua sẽ chẳng thể xác định được đất mà mình mua thuộc quyền sở hữu của ai, tình trạng đất và nguồn gốc đất này đều không được xác định rõ ràng khi không có sổ đỏ.

Khi chẳng may mua phải mảnh đất đang thuộc diện thu hồi của nhà nước hay đất đang tranh chấp th có thể mất trắng hoặc dính phải kiện tụng, lúc này bạn vừa mất tiền lại gặp phải những rủi ro không đáng có, không biết tìm ai để chịu trách nhiệm.

Xem thêm: Nên mua đất dự án hay đất dân cùng những kinh nghiệm mua đất hữu ích

2.1.3. Không thể vay vốn tại ngân hàng

Ngân hàng quy định về việc vay vốn tại ngân hàng, người vay vốn cần sử dụng sổ đỏ để thế chấp, và khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người vay sẽ không có gì để thế chấp.

Đất nền dự án có giá không hề nhỏ, nhiều người phải vay khắp nơi, vay vốn ngân hàng thì mới có thể đủ tiền để mua mảnh đất đó. Khi đã mua được đất, người mua cần sử dụng sổ đỏ thế chấp với ngân hàng để vay vốn trả quay vòng, đảm bảo không bị tước quyền sử dụng đất. Và lúc này, người mua sẽ không thể vay vốn, không giải quyết được những khoản nợ nần vay để mua đất và vướng phải nhiều rủi ro khác.

2.1.4. Không thể tặng, cho hay chuyển nhượng đất cho người khác

Theo Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 188, để có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn thì cần phải có hợp Giấy chứng nhận, đảm bảo đất không tranh chấp, vẫn còn thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị kê biên tránh việc không thể đảm bảo thi hành án.

Đồng nghĩa với việc, khi bạn mua đất nền dự án mà chưa có sổ đỏ, bạn sẽ không thể thực hiện các quyền với mảnh đất này như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thừa kế… Vì vậy, mặc dù bạn bỏ ra nhiều tiền để mua mảnh đất này nhưng lại không có bất kỳ định đoạt nào có thể thực hiện.

2.2. Vậy có nên mua đất nền dự án chưa có sổ không?

Khi đã thấy được các rủi ro mà raonhanh365.vn kể trên, hẳn bạn đã biết được có nên mua đất nền dự án chưa có sổ không rồi đúng không?

Tuy vậy, nếu bạn bỗng nhiên gặp phải đất nền dự án vô cùng rẻ và hấp dẫn thì sao? Lúc này, bạn cần biết được rằng, trong thời buổi đất ngày càng tăng giá như hiện nay, sẽ không có chuyển một miếng đất có giá rẻ mà lại ở khu vực hợp lý, có thể coi là “ngon được”, bởi vì “tiền nào của nấy” mà thôi. Và nếu chưa có sổ đỏ, có thể mảnh đất đó còn trở nên rẻ hơn nữa.

Trường hợp mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư uy tín thì sao? Thực tế, các chủ đầu tư uy tín sẽ không bán những mảnh đất không có sổ đỏ, trừ trường hợp mảnh đất đó đang xin giấy phép hoặc đang chờ các cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ,... Còn nếu không có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, đây chỉ là mảnh đất “ma” mà thôi.

Hiện nay, đất nền dự án đang ngày càng thu hút các nhà đầu tư, những người mua đất ở nhiều nơi khác nhau… Khi múa đất nền dự án, đây được coi là mảnh đất đầu tư sinh lời nhanh chóng, họ cũng có thể sử dụng để xây nhà ở, xây cửa hàng kinh doanh, vì vậy mà nhiều người không ngại ngần bỏ ra một khoản tiền lớn để mua. Nhiều người quả cả tin, quá vội vàng mà nghe lời xúi giục mua về những mảnh đất nền chưa có sổ đỏ, khiến mình gặp phải những rủi ro khác nhau.

Như vậy, sau khi đọc bài viết này, hẳn bạn đã biết được có nên mua đất nền dự án chưa có sổ không rồi đúng không? Đất nền dự án là những mảnh đất sinh lời cao và an toàn khi có sổ đỏ cùng với chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, nếu không có sổ đỏ, không nên mua đất nền dự án vì tính an toàn không cao và không thể sinh lời, thậm chí không thuộc quyền sở hữu của mình và gặp phải nhiều rủi ro nhất định.