Chia sẻ kinh nghiệm định giá nhà đất từ chuyên gia hàng đầu

1. Yếu tố nào ảnh hưởng đến việc định giá nhà đất?

Các chuyên gia trong giới bất động sản cho rằng khi mua nhà hay chính xác hơn là định giá nhà đất thì người mua cần chú ý tới 6 yếu tố sau đây:

- Yếu tố tự nhiên: Bao gồm các yếu tố như vị trí, địa hình môi trường khu vực bất động sản và diện tích của bất động sản.

- Yếu tố kinh tế: Bao gồm tính thanh khoản và khả năng gia tăng giá trị của bất động sản đó trong tương lai. Yếu tố kinh tế là cơ sở để đánh giá khả năng phát triển tiềm năng và thu hút đầu tư của khu vực.

- Yếu tố thị trường: Yếu tố thị trường đề cập đến xu hướng đầu tư và sức hút của bất động sản

- Yếu tố pháp lý của bất động sản: Liên quan đến quyền sở hữu hợp pháp các giấy tờ pháp lý...

- Yếu tố uy tín của chủ đầu tư: Yếu tố này có thể có hoặc không.

Ngoài ra còn có những yếu tố khách quan khách khác cũng có thể ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản bao gồm: Yếu tố chính trị, văn hóa, kinh tế của khu vực có bất động sản.

2. Kinh nghiệm định giá nhà đất thông qua 5 bước đơn giản

2.1. Bước 1: Thẩm định giá qua vị trí của căn nhà

Nếu bạn tự thẩm định giá nhà đất thì trước tiên bạn cần lưu ý đến vị trí của bất động sản. Cụ thể bạn cần biết được chính xác rằng bất động sản đó nằm ở quận huyện nào khu vực nào nằm ở mặt đường nhỏ hay mặt đường lớn nằm ở ngõ hay nằm ở hẻm…

Vị trí của căn nhà có tác động, ảnh hưởng rất đáng kể đến giá trị của căn nhà. Chẳng hạn những căn nhà nằm ở mặt đường lớn, có mặt tiền hướng ra đường thường sẽ có giá trị kinh doanh cao hơn, bởi vậy có giá bán cao hơn các căn nhà nằm ở trong hẻm.

2.2. Bước 2: Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương

Bên cạnh việc thẩm định giá nhà đất qua vị trí thi bạn cũng cần dành thời gian để tham khảo bảng giá đất tại khu vực có bất động sản. Bảng giá đất mới nhất và chính xác nhất sẽ được ban hành bởi cơ quan tỉnh hoặc thành phố. Ngoài ra thì bạn cũng có thể tham khảo trên các website uy tín các công ty bất động sản hay ngân hàng địa phương.

Hiện nay ở trên mạng có rất nhiều trang thông tin bất động sản hoặc các nhóm rao vặt về nhà đất, bởi vậy chỉ cần một vài thao tác đơn giản là bạn đã có thể tra cứu ra được thông tin về giá nhà đất trong khu vực có bất động sản.

2.3. Bước 3: Thẩm định giá nhà đất qua tình trạng nhà

Ngoài giá bán đất mặt bằng chung và vị trí của căn nhà thì điều kiện của căn nhà cũng là một trong những yếu tố quyết định đến giá bán của căn nhà đó. Kinh nghiệm định giá nhà đất của những người trong nghề đó là bạn cần phải biết cách phân loại chính xác bất động sản đó thuộc loại nào, chẳng hạn như nhà cấp 4, nhà cấp 3, nhà cấp 2 hay nhà cấp 1, nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp…

Bên cạnh đó, đánh giá đúng tình trạng nhà đất thì bạn cũng cần dựa trên thời điểm xây dựng hay thời điểm sửa chữa nhà để tính toán tuổi thọ của căn nhà. Đây sẽ là cơ sở để bạn tính khấu hao giá trị bất động sản. Đừng bỏ qua điều này bởi điều này có lợi cho chính bạn.

2.4. Bước 4: Thẩm định giá thông qua giá bán nhà đất lân cận

Có một phương diện mà bạn có thể tham khảo giá nhà đất đó là thông qua giá bán của những căn nhà ở khu vực lân cận. Nếu chịu khó tìm tòi thông tin trên các sàn giao dịch bất động sản hay các phương tiện thông tin đại chúng thì bạn có thể tra được giá bán nhà đất mặt bằng ở khu vực có bất động sản đó.

Ngoài ra thì bạn nên tham khảo giá bán của những bất động sản có nhiều sự tương đồng so với căn nhà mà bạn định mua chẳng hạn như sự tương đồng về vị trí, khu vực hay diện tích…

Để có thể tham khảo được giá bán dễ dàng hơn bạn hãy đóng vai là người đi mua nhà và đến hỏi giá của từng căn nhà có tầng biển rao bán. Thông thường bạn nên tham khảo giá của tối thiểu là 3 căn nhà.

Một kênh tham khảo thông tin khác đó là hàng xóm những ngôi nhà lân cận hoặc tổ trưởng tổ dân phố nơi có căn nhà đang rao bán. Trong trường hợp căn nhà bạn đang nhắm tới nằm trong thị trường mà giá địa ốc đang nóng thì tối đa bạn có thể tăng thêm 10% so với giá mặt bằng chung của thị trường. Ngược lại nếu căn nhà bạn đang định có ý định mua nằm trong khu vực thị trường có nguy cơ đóng bằng cao thì bạn có thể tăng thêm tối đa là 5% so với giá bán mặt bằng chung.

2.5. Bước 5: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

Sau khi đã thu thập được đầy đủ những thông tin cần thiết thì bạn cần dành thời gian để tổng hợp sắp xếp lại tất cả những thông tin đó và chốt lại mức giá hợp lý cho căn nhà mà bạn muốn mua. Bạn cũng có thể tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm hoặc nhờ đến sự giúp đỡ của các chuyên gia thẩm định trong ngành để tránh thẩm định sai giá trị của căn nhà.

Trên thực tế thì giá trị nhà đất được cấu thành từ rất nhiều yếu tố khác nhau, chẳng hạn như tình trạng pháp lý của nhà đất, chính sách quy hoạch có liên quan đến nhà đất, vị trí địa lý những ưu và nhược điểm của nhà đất…

Trong phần trong phần tiếp theo của bài viết chia sẻ kinh nghiệm định giá nhà đất chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về một số sai lầm thường gặp khi tự định giá nhà đất mà không thông qua các chuyên gia hay những người có nhiều kinh nghiệm trong ngành.

3. Một số sai lầm thường gặp khi tự định giá nhà đất

3.1. Tham khảo thông tin từ nguồn không uy tín

Trong nhiều trường hợp bạn không thể định giá chính xác nhà đất nếu chỉ dựa trên những thông tin bạn đã tìm kiếm thu thập khảo sát để có được. Nguyên nhân là bởi vì những thông tin đó không có nguồn chính xác và không có ai đảm bảo về tính xác thực. Chưa kể một số đối tượng lừa đảo tinh vi sẽ sắp xếp để làm giả thông tin, từ đó tăng lên giá bán nhà đất. Vì vậy bạn cần phải hết sức cẩn thận và sử dụng thông tin một cách có chọn lọc.

Để tránh gặp phải những rủi ro trong khi thu thập thông tin thì bạn nên tìm hiểu giá bán nhà đất từ những nguồn tin uy tín. Bên cạnh đó, khi tham khảo thông tin hay tài liệu liên quan đến nhà đất bạn cũng cần phải điều tra rõ nguồn gốc của tài liệu và tính xác thực của tài liệu đó.

3.2. Tiêu chí so sánh không được liệt kê đầy đủ

Thông thường những căn hộ có view sông hay view ngoại ô thương sẽ có giá bán cao hơn nhiều so với những căn hộ có view nội khu mặc dù những căn hộ này đều nằm trong cùng một dự. Hoặc một căn nhà có mặt tiền ở đường lớn sẽ có giá bán cao hơn nhiều so với những căn nhà ở trong ngõ. Mức giá thành của hai căn nhà này có thể chênh lệch rất nhiều.

Điều đáng nói ở đây là mặc dù chỉ có một vài đặc điểm hay thông số nhỏ khác nhau và tưởng chừng như không có ảnh hưởng gì nhiều, tuy nhiên đây chính là những yếu tố có tác động rất đáng kể tới việc điều chỉnh giá trị thực tế của nhà đất.. khi so sánh giá bất động sản bạn nên liệt kê các chi tiết liên quan đến những bất động sản đó càng đầy đủ càng cụ thể càng tốt.

3.3. Người mua thường đánh giá thấp giá trị của nhà đất

Những người đi mua nhà thường mắc phải một sai lầm rất phổ biến đó là ưu tiên tìm hiểu hoặc lựa chọn những căn nhà có giá bán thấp. Điều này là khá dễ hiểu bởi ai cũng muốn chiếm được phần lợi về phía mình, tuy nhiên cũng chính vì điều này khiến cho giá bán hay việc định giá nhà đất không thực sự chính xác.

Trên thực tế người mua nhà hầu hết đều rất dễ bị hấp dẫn bởi những tin đang bán nhà có giá thành thấp so với mặt bằng chung. Mặc dù có thể trên thực tế giá của những căn nhà đó thấp hơn so với mặt ở chung, tuy nhiên về tình trạng của ngôi nhà hoặc vị trí địa lý hoặc giấy tờ pháp lý... có thể có một số vấn đề.

Trên đây bài viết đã chia sẻ đến bạn đọc một số kinh nghiệm định giá nhà đất để tránh bị thiệt trong giao dịch mua bán bất động sản. Đối với những bạn chưa có kinh nghiệm định giá nhà đất thì nên thuê môi giới để được hỗ trợ. Hy vọng những thông tin được tổng hợp và chia sẻ trong bài viết trên đây sẽ hữu ích đối với bạn đọc.