CHI TIẾT TIN TỨC

Tìm hiểu cách tính mật độ xây dựng công trình và một số lưu ý

12-01-2023 09:47

Ngành xây dựng là một ngành đòi hỏi sự chính xác, tỉ mỉ và có trách nhiệm. Khi đó, các kỹ sư cần tính toán rất nhiều thông số quan trọng trước khi thi công dự án. Mật độ xây dựng công trình là một thông số không thể bỏ qua. Ngay bài viết này, raonhanh365.vn sẽ chỉ cho bạn cách tính mật độ xây dựng công trình và một số lưu ý cần biết nhé.

1. Khái quát về mật độ xây dựng công trình

1.1. Định nghĩa xây dựng công trình là gì?

Mật độ xây dựng công trình là tỷ lệ giữa tổng diện tích đất dùng để xây dựng công trình chia cho diện tích toàn bộ khu đất được sử dụng. Điều này đã được quy định rõ tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” kèm theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng.

Mật độ xây dựng công trình không chỉ là vấn đề mà chính quyền quan tâm mà những người đang có ý định mua bán nhà đất cũng cần phải chú tâm để bảo vệ quyền lợi sử dụng đất đai và quy định xây dựng. Mật độ xây dựng công trình được tính toán đơn giản nhưng có ý nghĩa quan trọng đối với chủ sở hữu lô đất và công trình đó.

1.2. Phân biệt hai loại mật độ xây dựng công trình

1.2.1. Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần hay còn gọi là nét-tô cũng được định nghĩa là tỷ lệ giữa tổng diện tích đất dùng để xây dựng công trình chia cho tổng diện tích của các lô đất công trình xây dựng. Tuy nhiên, diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trong mật độ xây dựng thuần sẽ không bao gồm phần diện tích của các công trình sau: tiểu cảnh dùng để trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…).

1.2.2. Mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng gộp hay còn được gọi là bru-tô sẽ là tỷ lệ của toàn bộ diện tích dùng để xây dựng các công trình xây dựng chia cho tổng diện tích khu đất sử dụng. Trong đó, diện tích khu đất sẽ bao hàm tất cả những gì được xây dựng nên, kể cả vườn cây, sân làm đường đi, không gian mở hoặc những khu vực chưa có công trình được xây dựng.

Nhìn vào hai định nghĩa trên chúng ta có thể thấy được rằng: Mật độ xây dựng gộp sẽ được dùng để tính cho xây dựng chung cư, còn mật độ xây dựng thuần sẽ dùng để tính cho xây dựng nhà ở, biệt thự, nhà phố.

2. Cách tính mật độ xây dựng công trình bạn nên biết

2.1. Công thức chuẩn xác tính mật độ xây dựng công trình

Nghe đến định nghĩa mật độ xây dựng công trình sẽ có nhiều người e ngại việc tính toán, một phần sợ sai sót, một phần sẽ sợ tính phức tạp của nó. Nhưng không sao nhé, mọi vấn đề đã có raonhanh365.vn lo cho bạn rồi. Thực tế, công thức này đã bao gồm trong các định nghĩa nói ở trên, nhưng để bạn dễ hình dung, admin sẽ khái quát trong công thức sau đây cho bạn nhé:

Mật độ xây dựng(%) = Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng(m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng được sử dụng (m2) x 100%

Ví dụ: Công trình nhà ở có diện tích 75m2 nằm trên lô đất có tổng diện tích là 100m2, diện tích sân vườn là 10m2. Tuy nhiên, mật độ xây dựng của công trình sẽ là 75/100 x 100% = 75m2.

2.2. Tiêu chuẩn về mật độ xây dựng

Tiêu chuẩn về mật độ xây dựng nhà ở, chung cư, biệt thự hoặc resort, nhà phố, nhà vườn đều được quy định rõ ràng tại quyết định số 45/2009/QĐ-UBND. Trong đó, quy định ở nội thành sẽ có mật độ xây dựng tại khu vực ngoại thành sẽ thấp hơn so với ngoại thành.

Cụ thể, nếu bạn có 100m2 đất thì trong nội thành bạn chỉ được xây dựng 85m2 tương đương 85% mật độ cho phép và ngoại thành được xây dựng 80m2 tương đương 80% mật độ cho phép. Việc xác định mật độ xây dựng cũng là cơ sở để cơ quan chính quyền cấp phép xây dựng cho bạn khi có đầy đủ thủ tục pháp lý nhé.

Tiêu chuẩn và cách tính mật độ xây dựng công trình

3. Một số lưu ý khi tính mật độ xây dựng công trình

3.1. Quy định đối với mật độ xây dựng thuần

3.1.1. Tuân thủ tiêu chuẩn về mật độ xây dựng

Điều đầu tiên mọi người cần đảm bảo xây dựng công trình đúng theo tiêu chuẩn về mật độ xây dựng nhà ở đã đặt ra. Đối với nhà ở riêng lẻ có khoảng cách bằng hoặc dưới 25m với diện tích khu đất bằng hoặc nhỏ hơn 100m2 thì sẽ được phép xây dựng với mật độ xây dựng 100%. Tuy nhiên, bạn cần đảm bảo xây dựng theo khoảng lùi công trình, khoảng cách giữa các công trình tuân thủ quy định pháp luật.

Còn lại các trường hợp khác làm theo quy định. Nếu có vi phạm sẽ bị xử phạt hoặc phá dỡ công trình đó. Thực tế, vấn đề này chưa được làm chặt chẽ. Vì thế, có nhiều nhà dân đã lấn chiếm lề đường, lòng đường hoặc lấn đất sang nhà khác để mở rộng công trình của mình. Dựa trên sổ đỏ, sổ hồng hoặc những tiêu chuẩn về mật độ xây dựng thì hoàn toàn có thể bị kiện và chịu các hình thức xử phạt nên các bạn lưu ý nhé.

3.1.2. Quy định tăng mật độ xây dựng

Bên cạnh những trường hợp có thể làm được theo tiêu chuẩn thì cũng có một số trường hợp đặc biệt mà bạn cần phải xin phép tăng mật độ xây dựng vì không làm cách nào khác được. Chẳng hạn, do đặc thù hiện trạng các khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất các công trình dịch vụ, công cộng, Nhà nước sẽ cho phép tăng mật độ xây dựng thuần của các công trình dịch vụ – công cộng và mức độ tăng không được vượt quá 60%.

Quy định đối với việc tăng mật độ xây dựng

3.1.3. Sử dụng hệ số đất thay thế

Trường hợp các khu vực do nhu cầu kiểm soát về nhu cầu hạ tầng sẽ được phép sử dụng chỉ tiêu hệ số đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ xây dựng, cường độ đất nền, tầng cao xây dựng. Trong đó, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích mặt sàn (bao gồm tất cả các sàn của mỗi tầng) chia cho tổng diện tích lô đất. Hệ số sử dụng đất tối đa phải tuân thủ các quy định trong luật hoạch định và luật xây dựng của bộ đưa ra.

3.2. Quy định đối với mật độ xây dựng gộp

Đối với dự án tính theo mật độ xây dựng gộp phải đảm bảo các tiêu chí sau đây:

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của công trình là 60%.

- Mật độ xây dựng gộp của khu vực công viên là 5%, công viên tổ chức sự kiện, văn hoá, tôn giáo là 25%.

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch, resort, khu nghỉ dưỡng là 25%.

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh, khu đánh golf, sân tennis, bể bơi hoặc các khu bảo vệ môi trường sẽ được quy định theo từng chức năng riêng. Tuy nhiên, các mục này sẽ có mật độ xây dựng tối đa không quá 5%.

Tính toán mật độ xây dựng theo đúng quy định

Nhìn chung, cách tính mật độ xây dựng công trình sẽ trở thành phép tính đơn giản với bài viết trên của raonhanh365.vn. Tuy nhiên, khi viết bài này, admin không chỉ muốn bạn biết cách tính mà còn muốn bạn hiểu được bản chất thực sự của mật độ xây dựng công trình để ứng dụng được trong thực tế nhé.

Đi tìm đáp án cho câu hỏi khoảng lùi công trình là gì?

Trong công trình xây dựng có một số thuật ngữ chuyên ngành riêng gây khó hiểu, chẳng hạn như khoảng lùi công trình. Nhân tiện có bài viết dưới đây, raonhanh365.vn sẽ giải thích cho bạn về khoảng lùi công trình là gì nhé.

Khoảng lùi công trình là gì